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租房被騙，可能是社畜們最后的一道防線了。
受疫情影響，今年以來，有關(guān)蛋殼公寓出現(xiàn)問題的各種消息越來越多。
2 月初，蛋殼公寓由于“強制”房東們免租，卻不給租戶免租的消息，引發(fā)輿論質(zhì)疑。隨后，深圳市發(fā)生蛋殼公寓業(yè)主討要租金聚眾維權(quán)事件。
6 月 18 日，蛋殼公寓發(fā)布公告，稱 CEO 高靖正在接受當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的調(diào)查，并宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理 CEO。
蛋殼公寓解釋稱，高靖所涉調(diào)查與之前其參與的個人商業(yè)投資有關(guān)，與蛋殼公寓無關(guān)。但南方周末在 8 月發(fā)布報道稱，高靖被調(diào)查一事疑似涉及到國有資產(chǎn)問題。
10 月 14 日，蛋殼公寓“破產(chǎn)跑路”的消息登上了微博熱搜榜。當(dāng)日晚些時候，蛋殼官方回應(yīng)稱，此乃部分合作方因糾紛而采取過激行為，散布虛假言論。
11 月 6 日，據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司又添 2 條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的超 520 萬元。
11 月 9 日，蛋殼公寓被央視曝光深陷流動性危機。
11 月 16 日下午，蛋殼公寓在微博發(fā)文稱：沒有破產(chǎn)，也不會跑路，請不要信謠傳謠。
但上市不到一年，蛋殼公寓已經(jīng)一地雞毛了。
那么，蛋殼公寓是如何走到今天這一步的？
2015 年起，蛋殼公寓打著“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的旗號亮相，迅速得到了資本的青睞。
蛋殼公寓的創(chuàng)始人兼CEO高靖可謂是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的老手。
2005 年從北京交通大學(xué)畢業(yè)之后，他先后任職于百姓網(wǎng)、百度、好樂買、糯米網(wǎng)等多家互聯(lián)網(wǎng)公司?；蛟S是這些過往的經(jīng)歷，讓蛋殼公寓的融資也相對來說更為容易。
2015 年，高靖獲得他在糯米網(wǎng)的老領(lǐng)導(dǎo)沈博陽的一筆天使投資，緊接著蛋殼公寓成功融資數(shù)千萬人民幣。
2017 年，蛋殼公寓A+輪融資過億；
2019 年，蛋殼公寓更是獲得老虎基金、螞蟻金服等 5 億美元加持；
僅僅 4 年，蛋殼覆蓋了 13 個城市，手中的房源已達 40.7 萬個，足足翻了 166 倍。
資本青睞，擴張速度快，讓蛋殼公寓嘗到了長租公寓的甜頭。2020 年 1 月 17 日，蛋殼公寓登陸紐交所，成為 2020 年紐交所第一中概股。
但事實上，蛋殼公寓的發(fā)展看起來順風(fēng)順?biāo)?，實則一直在燒錢。
根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的財報顯示，2017 年，蛋殼公寓營收 6.57 億元，凈虧損 2.72 億元；2018 年，蛋殼公寓營收 26.75 億元，虧損 13.7 億元；2019 年營收 71.29 億元，虧損 34.47 億元；2020 年第一季度虧損 12.31 億元。
累計虧損 63.2 億元。截至 2020 年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為 8.26 億元，但總負(fù)債達 90.27 億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達 97.06%。
造成虧損一個原因是蛋殼瘋狂的擴張規(guī)模。
數(shù)據(jù)顯示，2017 年到 2019 年，蛋殼公寓運營房間數(shù)暴漲了近 30 倍。
為了爭奪市場份額，蛋殼瘋狂補貼用戶，做廣告營銷，推進后續(xù)服務(wù)……
據(jù)蛋殼招股書，平均下來每一套新增房源的成本，需要 12-20 個月后才能收回。
2020 年，新冠疫情影響下，整個市場租金普降，蛋殼的客單價也繼續(xù)下滑。蛋殼招股書中風(fēng)險提示章寫到，因為對未來房租上漲持樂觀態(tài)度，公司與房東們普遍簽了 4-6 年長約，鎖定了成本價格，如果未來市場價格下滑，存在租金差為負(fù)的風(fēng)險。
同時，租金貸的模式也為蛋殼公寓的長期虧損填了一把火。
所謂租金貸，即租客通過貸款租房。合同簽訂后，金融平臺就會一次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給公寓方。反過來，租客則可以按月或者按季度把租金支付給金融平臺進行還款。
在這個過程中，公寓方一方面提前拿到了租客合同期內(nèi)的所有房租，另一方面又仍然按月給房東結(jié)款。而這中間由于時間差出現(xiàn)的資金沉淀，也就成了公寓可以自由支配現(xiàn)金。
通過這樣的方式，長租公寓獲得了更低成本的資金來源用于市場擴張，但同時，風(fēng)險也隨之而至。
一方面，長租公寓通過租金貸獲得的資金實際上是長租公寓在未來需要支付給房東的租金。所以當(dāng)公寓將這筆錢用作市場擴張時，公寓就必須保證新開發(fā)房源的入住率。因為只有這樣，公寓方才能用新租客預(yù)付的租金來支付之前應(yīng)當(dāng)付給房東的房租。
所以在這種情況下，一旦市場出現(xiàn)波動，例如擴張不順利，入住率不及預(yù)期、或者有突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，長租公寓就會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》，某自如項目負(fù)責(zé)人曾提出，分散式長租公寓只有做到 95% 入住率，才能實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
而觀察蛋殼公寓 2019 年第一季度到 2020 年第一季度入住率的情況，均未超過 95 %，可見虧損也是意料之中了。
而另一方面，由于資金缺乏監(jiān)管，還會有一些長租公寓并不會將資金用作市場擴張，反而是為了追求更高投資回報率將資金投入到股市或者其他資本市場，而這樣做，也進一步增加了資金虧損的風(fēng)險。
為了搶占市場，蛋殼這波把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給租客和房東的操作，也真是有點不講武德了。
另外，自今年 8 月以來，北京、廣州、深圳等多地的蛋殼公寓出現(xiàn)了斷網(wǎng)情況，租戶聯(lián)系管家保修，卻被取消了維修訂單。蛋殼公寓因為出現(xiàn)退款過慢、無故斷網(wǎng)等原因，遭到了大量租戶投訴。
這個自稱最懂年輕人、“給在外打拼的年輕人一個溫暖的家”的蛋殼公寓，在年輕人群體中，逐漸失去了口碑。
與此同時，蛋殼的暴雷除了長期的擴張燒錢以及租金貸的模式弊端外，蛋殼自身也在預(yù)示著危機。
今年 6 月，高靖被帶走調(diào)查后，蛋殼公寓主要負(fù)責(zé)供應(yīng)鏈采購的副總裁江強在 7 月離職。
此前，蛋殼公寓曾宣布，紀(jì)綱因個人原因，已于 2020 年 6 月 14 日辭去蛋殼公寓董事一職。紀(jì)綱為螞蟻金服集團副總裁、戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人，也是螞蟻金服投資蛋殼公寓的關(guān)鍵人物。
10 月 20 日，蛋殼公寓首席運營官（COO）顧國棟被曝離職。
CEO 被調(diào)查，董事會換血，這些都讓本不穩(wěn)定的蛋殼公寓“雪上加霜”。
但說到底，“盈利難”并非商業(yè)模式上的漏洞。最根本的癥結(jié)，在于非理性的商業(yè)態(tài)度。
為了擴張而擴張，等待他們的，就只有被用戶、投資者拋棄的結(jié)局。
但蛋殼公寓不是第一個暴雷的長租公寓，也不是最后一個。
根據(jù)《財經(jīng)》雜志的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅今年下半年，暴雷的長租公寓企業(yè)就多達 24 家。
暴雷的原因也和蛋殼公寓如出一轍，資金壓力、房源成本、盈利問題始終是困擾這個行業(yè)的根本問題。
但長租公寓作為剛需，存在著廣闊的前景。
據(jù) Fastdata 極數(shù)《 2019 年中國長租公寓行業(yè)發(fā)展報告》顯示，2018 年末，中國流動人口數(shù)量達 2.41億，截至 2019 年底，一線及新一線城市住房租賃市場規(guī)模達一萬億元。隨著租房消費升級，長租公寓App 滲透率不斷上升，截至 2019 年 10 月，長租公寓 App 整體活躍用戶規(guī)模超 220 萬。與龐大的市場需求相比，當(dāng)前長租公寓行業(yè)仍處于在“爬坡期”，前景依然廣闊。
另外，政策也在給予長租公寓以扶持，《住房租賃條例（征求意見稿）》提出，應(yīng)給予住房租賃企業(yè)一定的金融政策支持，可以按照國家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠。
可以預(yù)見，未來長租公寓依舊是一個剛需市場，只是，涌入長租公寓市場的玩家們依然要思考如何在盈利和市場占有率之間做平衡。
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參考資料：
【1】http://m.ozgbdpf.cn/news/202002/zUJirMgiNHqZyXo4.html
【2】https://www.huxiu.com/article/364159.html
【3】https://www.huxiu.com/article/383316.html
【4】https://mp.weixin.qq.com/s/1QZb9geXGHSirCqWdnoaaQ
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